Realitné riziká a nekalé praktiky
Na trhu s realitami sa klienti môžu čoraz častejšie stretnúť s rizikami aj podvodmi.
Pri obchodovaní s realitami v poslednej štatistike realitní kolegovia odhadujú rizikový každý 10 obchod. Ja by som z praxe povedala, že každý 7 – 8 obchod a bude to ešte častejšie.
80 až 90% týchto rizikových obchodov vyplýva z finančných a sociálno-spoločenských problémov daných klientov, ktorí prichádzajú o prácu, dôsledkom čoho je neschopnosť splácať pôžičky, leasing, hypotekárny úver, atď.
V núdzi a v ťažkej životnej situácii sa bezradní klienti obracajú na viaceré realitné kancelárie s cieľom čo najrýchlejšie dostať sa zo spomínaných problémov. Avšak, nie vždy sa im podarí túto situáciu vyriešiť podľa vlastných predstáv a dostávajú sa tak, ešte do väčšieho finančného problému. Prečo? ..Pretože: ,,Žiaľ, musím povedať, že niektoré z realitných kancelárií túto situáciu klienta bezcharakterovo zneužijú vo svoj prospech k nenásytnému úžitku a z niekedy zjavne ,,malej dlžnej čiastky“ ich dotlačia na úplne minimum možnej predajnej ceny ich nehnuteľnosti na trhu.
Jeden z príkladov z praxe:
V roku 2011 ma jeden manželský pár zavolal s tým, že majú 2 izbový byt na KVP, ktorý potrebujú urýchlene predať z toho dôvodu, že majú dlh na nájomnom, dôsledkom toho že obaja prišli o prácu a ďalšiu si nevedia nájsť. Za obdobie 8 mesiacov im na nájomnom narástol dlh 1360,-€ a 700,-€ bol dlh na nesplácanej pôžičke cez jednu českú požičovňu, ktorú vybrali v čase, keď pracovali v Čechách.
Dohodla som si s nimi stretnutie hneď na nasledujúci deň, priamo na ich byte s tým, že ho rovno znáborujem (vezmem do ponuky na predaj) a preberieme priamo na mieste podmienky, postup predaja a adekvátnu cenu.
Môj nábor bol dohodnutý na 16,00. Keď som už zazvonila na dvere, práve vyprevádzali ,,kolegu“ z inej nemenovanej, ale v Košiciach veľkej RK, ktorého im pri všetkej dobrej viere našla cez inetrnet ich ,,láskava suseda, že on im možno môže tiež pomôcť“.
Je zrejmé a v praxi zaužívané, že tú istú nehnuteľnosť môžu vziať do svojej ponuky viaceré RK.
Po jeho odchode, títo dvaja na mňa pozerali vystrašení a s trasľavým hlasom mi hovorili, že už sa ledva pozerali na hodiny kedy prídem aby sa predchádzajúceho kolegu zbavili. Nechápala som však prečo, lebo dlh predsa nie až tak vysoký s akým sa zvyknem stretávať a ich problém predsa riešiteľný je.
Boli úplne vyplašení a len tak sa z nich sypalo, že pán im ponúkol, že im obe dĺžne čiastky bez okolkov vyplatí, ale je preto potrebné, aby urobili kúpnu zmluvu s jeho polovičným vlastníckym podielom na liste vlastníctva a následne na to, ho bude predávať iba RK pre ktorú pracuje. Asi najľahší spôsob ako sa dostať k bytu!
Zjavne to vyzerá veľmi lákavo, pre ľudí ktorí sú už aj tak na pokraji psychického zrútenia a chytajú sa každej slamky. Lenže taká RK nemá ani náhodou v úmysle dobrosrdečne pomôcť. Vysvetlím prečo.
Potom akoby došlo k prepisu podielových vlastníckych práv, stanovila by táto RK čo najvýhodnejšiu cenu predaja tohto bytu na tomto sídlisku, aby sa čím skôr predal. Čiže ,,pod-cenu“! A cena na predaj im bola povedaná 45 000,-€! Dôsledkom toho zúfalí predávajúci prichádzajú o svoju možnosť prísť k väčším peniazom z predaja, samozrejme okrem dlžnej čiastky, ktorú predsa RK treba vrátiť! Manželia by už nemali na výber vyjednávania vyššej predajnej ceny, pretože nemajú žiaden svoj príjem z čoho by financovali ďalší nájom a ďalšiu splátku pôžičky spoločnosti v Čechách. A problém by sa opakoval znova: dlh, ešte nižšia predajná cena a následne už by sa nedostali ku kúpe menšieho bytu. Tu by sa už vlastníctvo prepísalo na ,,nekolegu“ z RK a manželia odchádzajú z obchodu ,,naprázdno“! RK by týmto spôsobom získala byt a následne na to by ho hneď predávala za trhovú cenu, v tom roku takýto byt stál 56 000,-€ – 57 000,-€.
Celý tento proces navrhnutý ,,nekolegom“ som im dopodrobna vysvetlila a po vysvetlení som navrhla moju alternatívu:
Byt dám okamžite do ponuky za predajnú cenu 53 000,-€, ktorá je zaujímavá pre potencionálneho kupujúceho, ale stále aj pre predávajúcich, kde je už zarátaná provízia 1500,-€, čiže manželia dostanú 51 500,-.
Hľadám klienta, ktorý môže čerpať HÚ, ale je potrebné aby mal hotovosť v dlžnej čiastke 2100,-€.
Zároveň, hneď na ďalší deň vyhľadám exekútora, ktorý má dlžoby na starosti a oznámim mu, že situácia je už v riešení a čoskoro budú všetky pozdĺžnosti uhradené. Odteraz až do ukončenia obchodu som s exekútorom v kontakte, čím sa aspoň na čas zabráni, aby neposúval exekúciu na dražbu.
Následne po predaji, sa klientom venujem ďalej za účelom zabezpečenia náhradného bývania, avšak takú ktorej maximálna najvyššia cena bude 45 000,-€ z toho dôvodu, aby mali k dispozícii zvyšnú sumu z predaja zadlženého bytu na úhradu nájomného na vykrytie doby, kedy si nájdu zamestnanie.
Klienti po tomto rozhovore, boli primerane situácii nadšení a bolo vidieť, že majú aspoň malú iskru nádeje, že nebudú musieť podstúpiť riziko dražby a dokonca že sa im zabezpečí ďalšie bývanie, aj napriek tomu, že nemajú toho času ešte prácu.
Od tejto návštevy už so žiadnou inou RK nechceli viac komunikovať. Do týždňa som im našla kupujúcu, ktorá čerpala HÚ z banky a 2100,-€ si požičala hotovosť od rodičov. Po vystavení certifikátu z banky, sme urobili Zmluvu o budúcej zmluve a na základe Zmluvy o finančnej výpomoci a zmenky sme vyplatili u exekútora celý dlh. Exekútor nám hneď vydal výmaz ťarchy pre kataster. O týždeň na to, sme už podpisovali záložné a kúpne zmluvy.
Do ďalších dvoch nasledujúcich týždňov som manželom našla 1 izbový byt na Ťahanovciach za 41 500,-€. Počas tých dvoch týždňov, kedy som im ja hľadala nové bývanie, oni si našli obaja prácu. Nájom pravidelne platia, ale žiadne pôžičky už nechcú. Pri odovzdávaní ,,nového bytu“, boli neskutočne šťastní, spokojní a nesmierne vďační za pomoc pri celom obchode.
Z dôvodu obchodného tajomstva a rešpektovania osobných údajov, neuvádzam mená, priezviská, ani ulice bytov.
Toto však bol ešte jeden z tých ,,lepších“ prípadov, kedy ,,nekolega“ ponúkol polovičné vlastníctvo, pretože sa aj za takúto nízku dlžnú čiastku ponúka úplny prevod vlastníctva hneď pri prvej návšteve. Na realitnom trhu je toto nekorektné jednanie označované ako nekalé obchodovanie s realitami, čo znamená rýchlo kúpiť za veľmi prospešných podmienok a následne rýchlo predať za veľmi výhodných podmienok, za predpokladu veľmi vysokého čistého zisku – čiže úžery.
Tento spôsob ale nemá nič spoločné s výkupom nehnuteľností, pri riešení predaja s dlžobami a ťarchami z rôznych dôvodov, pri ktorých sa jedná už o veľmi vysoké dĺžne sumy pod hrozbou dražby!
Dnes je už dosť rozšírené toto nekalé obchodovanie na trhu týmto spôsobom, ono tu je a stále bude, len záleží na tom ktorý klient toto na svoj úkor využije, pretože títo klienti sú živná pôda pre týchto obchodníkov.
Práve pre tieto dôvody klienti čoraz viac využívajú služby renomovaných realitných kancelárií, ktoré sú na trhu známe a ktoré vedia zabezpečiť v prvom rade právnu ochranu obidvoch zmluvných strán, kde sa pristupuje ku klientom korektne, subjektívne, nestranne a v prvom rade sa kladie čo najväčší dôraz na ich potreby a požiadavky s cieľom doviesť obchod do úspešného konca.
Za posledné 3 roky klienti čoraz viac aktívne vyhľadávajú veľké realitné spoločnosti a sú ochotní zaplatiť si 3%tnú výšku provízie, pretože už si uvedomujú, že majú zaručené minimalizovanie týchto spomínaných realitných rizík.
